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为救楼市,发改委也要出手了?
作者:    来源:    发布时间:2018年10月12日    责任编辑:李璇

10月11日,国家发展改革委发布了关于督察《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》落实情况的通知。(以下简称“通知”)。

通知中称,推动1亿非户籍人口在城市落户,是推进新型城镇化高质量发展的重要任务,是扩大内需和改善民生的有机结合点,是全面建成小康龙8国际惠及更多人口的内在要求。

按照通知的字面说法,国家早在2016年就已部署1亿人在城市落户,因此,此举实为督察这项部署的落实情况。

不过,克而瑞地产研究的分析是,通知旨在推进非户籍人口城市落户,将扩大内需,内需主要体现在未来产生一批新增购房需求。从需求端来看,对当前整体房地产市场有着有力的提振作用。通知中提到将对东中西及东北地区开展实地督察,预计未来将加快这些区域放开城市落户限制等制度的进程。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,一些城市落户政策放宽以后,多少会带来购房需求上升,若市场交易不好,户籍政策还是会放松。而且各地从人才导入等角度看,也会有各类宽松的做法。大体上说,户籍政策主要是在省会城市有所收紧,所以放松角度看,依然是这类城市,尤其是西南、中南等城市,预计放松和刺激力度会更大。

一个现象是,在这项通知发布前,杭州(楼盘)、厦门(楼盘)、广州(楼盘)已经启动了“落户松绑”的政策。而在落户放宽的政策中也提到了“房子”这个准入门槛。

比如,在杭州出台的户籍新政中,提出自10月17日起适度放宽投靠迁移政策,进一步放宽人才落户政策。

投靠迁移政策方面,夫妻投靠中,男女双方结婚满2年,一方在杭州市区有合法固定住所、且人户一致的,另一方可自愿申请投靠户籍在杭配偶,迁移户口入杭;老年人投靠中,80周岁及以上老年人投靠在杭子女,本人或子女在市区城镇有合法固定住所,不受“外地身边无子女”及“在杭申领的有效《浙江省居住证》”的条件限制,可自愿选择投靠户籍在杭子女,迁移户口入杭。

人才落户政策方面,45周岁以下具有技师以上职业资格人员及35周岁以下具有高级工职业资格人员,在杭州市区同一用人单位连续工作满3年,且在杭州市区有合法固定住所,可申请在杭州市区落户。

再比如,厦门宣布自10月1日起,凡持厦门市居住证连续满5周年、缴纳社保连续满5周年、且拥有本市房产的,准予迁入户口。这是厦门自2010年8月后,首次放宽落户厦门岛内的条件(原来外地人要持居住证年限满8年才可以申请落户),并首次规定落户住宅的所有权份额所占比例不得低于51%。

业内人士分析,杭州和厦门落户的关键前提是“有房”,才能迁入落户。因此,这样的刚需和改善需求,无疑将会新增一批购房者。而从数据来看,尤其是厦门,楼市已面临库存去化压力,亟待需求的承接。像厦门这样的城市,人口流入是最好的刺激楼市的因素。

据厦门克而瑞机构数据显示,2018上半年,厦门商品住宅供求双双下滑,成交量创新低。在大市低迷行情下,厦门商品住宅成交量持续走低,库存进一步扩容,去化周期延长至23.8个月,其中144平方米以上再改及高端产品去化周期均超过29个月,库存压力较大。

黄金周期间,厦门楼市依旧低迷,有数据显示,厦门国庆新房仅卖27套,创2014年以来新低。

其实,厦门仅是黄金周期间全国房产交易量大幅下跌的一个缩影,国庆期间,不少二三线城市均有交易量的大跌。这也就是像万科这样的房企开启一轮楼盘降价的原因,成交量上不去,又要回笼资金,于是,如火如荼的全国降价潮来了!

一位业内人士分析,如果全国房价清一色下跌,在如今多变的环境下,中国又要保经济,必然会找一个对冲的方式来平衡,从这个意义上来说,发改委推动1亿非户籍人口在城市落户方案,便是从城镇化切入的对冲方式。

城镇化对经济的拉动作用,多位业内人士也曾发表过看法。

近日,中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁在某活动上表示,中国潜在的购买住房人群将有5亿左右。一部分是当前的存量市民化人口,2.87亿在城市务工的农民工;另一部分是未来新增的城镇化人口,常住人口的城镇化率,如果以每年1个百分点增长,到2030年,常住城镇人口约10亿,新增约2亿。

2017年,中国常住人口城镇化率达到58.52%,常住城镇人口达到8.13亿。不过,户籍人口城镇化率只有42.35%,户籍城镇人口约5.9亿。

李铁称,中国目前的城镇化还处于高速增长阶段,随着宏观经济形势的发展,未来可能会放缓增长速度。不过,即便如此,中国也还有庞大人口规模的优势,每提高一个百分点,就会新增1000多万的城镇人口。而在住房问题改善方面,还有需求,比如出现一套房向二套房的消费需求转变;住房郊区化已经成为国际城市发展趋势。

恒大集团首席经济学家任泽平也表示,中国城市化率目前才58%左右,离发达国家的80%还比较远,所以将来还有至少2亿人口进入到城市。2亿人口的转移肯定还是集中在大城市,而这对土地供应和住房的需求肯定会造成影响。

原华远地产(600743)股份有限公司董事长任志强的观点是,到现在我们的城市化率只有40%多,还低于世界欠发达水平。名义上58%,是叫做常住人口58%,户籍人口是42%、43%。名义人口就是58%和40%几之差的中小城镇造成的非城市户籍的这些居住人员。就房地产市场的整体情况而言,不可以忽略市场的巨大前景。

不过,另有业内人士提出,城镇化带来的是需求的增多,市场交易上升,又会带动价格上涨,那个时候,全国降价潮也将结束。

所以,全国的房价到底走向何方,或许,正如任志强所说,城镇化结束时期,才是房价真正开始下降的时候!


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